Miksi korot muuttuvat?

Korkotason heilahtelut voivat aiheuttaa yllätyksiä asuntolainan ottajalle. Mistä asuntolainan korko muodostuu ja miten muutoksilta voi välttyä tai niihin varautua?

Kaikille pankkien myöntämille luotoille lasketaan pankin itselleen perimä marginaalikorko sekä viitekorko.

Marginaalikoron suuruus sovitaan lainan myöntäneen pankin kanssa asiakassuhteen alussa ja normaalisti se pysyy samana koko takaisinmaksun ajan. Yleisimmin marginaalikorko on alle 1%. Vuoden 2008 maaliskuussa voimaan tulleen määräyksen mukaan pankki voi tarvittaessa nostaa marginaalikorkoa yksipuolisesti oman taloutensa turvaamiseksi. Tämä koskee kuitenkin vain alle kolme vuotta vanhoja lainoja.

Marginaalikorkoa huomattavasti enemmän velan hintaan vaikuttaa viitekorko. Suomessa yleisimmin käytössä oleva viitekorko on Euribor, josta valittavissa on yleensä joko kolmen, kuuden tai 12:n kuukauden välein tarkistettava vaihtoehto. Koron tarkistuspäivänä lainan lyhennystavasta riippuen korjataan joko maksuerien suuruutta tai takaisinmaksun pituutta.

Viitekoron taustalla vaikuttaa Euroopan keskuspankin ohjauskorko, jonka muutokset tuntuvat voimakkaasti myös muun muassa suomalaisten maksamissa asuntolainoissa. Ohjauskorko taas heijastelee Euroopan ja muun maailman yleistä taloudellista tilannetta. Kun maailmalla koetaan taloudellisia ongelmia tai kriisejä, muuttuvat niin osakekurssit kuin korkomarkkinatkin rauhattomiksi.

Normaalisti pankit käyvät keskenään kauppaa rahasta, mikä vaatii niiltä keskinäistä luottamusta ja varmuutta sekä omasta että vastapuolen talouden vakaudesta. Kun maailmantalouden tilanne kärjistyy, luottamuspula lisääntyy, rahan hinta nousee, pankit alkavat välttää riskien ottamista ja niiden välinen rahoitus saattaa jumiutua jopa kokonaan. Tämä on yksi syy korkotason vaihteluille.

Kuinka korkojen muuttumiseen voi varautua?

Useat pankit tarjoavat lainoille niin sanottua korkokattoa. Korkokatto tarkoittaa sitä, että lainan korolle on sovittu yläraja, jonka yli se ei voi nousta – oli tilanne maailmalla sitten mikä hyvänsä. Kyseessä on ikään kuin vakuutus, josta pankki perii maksun sen voimassaoloaikana. Käytännöt eri pankeissa vaihtelevat jonkin verran, joten ehdot kannattaa aina lukea tarkkaan.

Korkokatto on hyödyllinen tuote erityisesti niille, joilla on maksukykyynsä nähden suuri laina ja joiden taloutta yllättävä koron nousu voisi vakavasti horjuttaa.

Toinen vaihtoehto suojata lainansa korkojen vaihteluilta on sopia pankin kanssa kiinteästä korosta. Kiinteä korko voidaan sopia olemaan voimassa esimerkiksi kolme tai viisi vuotta, minkä jälkeen korkotaso määritellään uudelleen.

Kiinteäkorkoinen laina tulee alkuvaiheessa kalliimmaksi kuin vuosittain tarkistettava korko, mutta jatko riippuu korkotason vaihteluista. Mikäli korot nousevat korkeammalle kuin määritelty kiinteä korko on, velallinen hyötyy ja maksaa lainastaan vähemmän kuin viitekorkoon sidottuna maksaisi. Jos taas korkotaso laskee alle kiinteän koron, laina tulee vaihtuvakorkoista kalliimmaksi.

Suurempi laina on myös mahdollista jakaa niin, että osasta lainaa maksetaan kiinteää korkoa ja osa on sidottu euriboriin.

Korkojen vaihtelulla ei ole vaikutusta velallisen kuukausittaisiin menoihin, jos lainan lyhennystavaksi on sovittu kiinteä tasaerälyhennys eli kuukausittain samana pysyvät maksuerät. Toisaalta on muistettava, että kiinteän tasaerän lainassa piilee vaara siitä, että maksuerä kuluu kokonaan korkoihin, eikä laina lyhene, jos korot nousevat tarpeeksi.

Vanha hyvä neuvo rahan säästämisestä on myös tässä kohtaa paikallaan. Jos vain mahdollista, on järkevää kerätä säästötilille pientä puskurirahastoa tiukkoja aikoja varten.

Pankin kanssa käytävissä lainaneuvotteluissa lasketaan aina paitsi hakijan sen hetkiseen maksukykyyn sopivat maksuerät ja -aikataulu, mutta usein myös millainen kuukausierä olisi, jos korot nousisivat esimerkiksi 3 prosenttiyksikköä. Hyvä idea olisikin laittaa kuukausittain säästöön tuo nykytilanteen ja korkeamman koron aikaisen maksun välinen erotus. Korkojen noustessa voi sitten halutessaan turvautua kerääntyneisiin säästöihin.

Teksti: Anne Evans